Hướng xử lý khi Bất động đang thế chấp, đang cho thuê và bị nhà nước thu hồi

Hướng xử lý khi BĐS đang thế chấp, đang cho thuê mà bị Nhà nước thu hồi

Theo quy định của pháp luật Việt Nam về đất đai thì: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai ”

Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan. Trong đó, điều 61 và 62 Luật đất đai 2013 có quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

à Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo hai điều luật này này sẽ làm thay đổi, phát sinh hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ liên quan tới đất và sẽ phát sinh hậu quả pháp lý giữa bên nhận thế chấp, bên thuê BĐS bị Nhà nước thu hồi.

Trong bài viết này, SLC Lawfirm xin gửi tới quý độc giả những hậu quả pháp lý khi BĐS bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh cụ thể quy định tại điều 61, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2. Xây dựng căn cứ quân sự;

3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

1.2. Các trường hợp về  

Các trường hợp về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cụ thể như sau:

            1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

            2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

            a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

            b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

            c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

            3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

...................

2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Khi Nhà nước thu hồi đất, người hiện đang sử dụng đất sẽ mất đi quyền sử dụng và các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

2.1. Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Trong quá Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất sẽ làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đang sử dụng mảnh đất đó. Bởi vậy, khi thực hiện thu hồi đất Nhà nước phải bảo đảm các quyền và lợi ích đó bằng cách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân.

Đối tượng được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất bao gồm:

  •  Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm,
  • Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê;
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
  • Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tổ chức được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo khoản 2, điều 74, Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất bằng Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi cho người có đất bị thu hồi; Nếu không có đất để giao như trên thì bồi thường bằng tiền.

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, trường hợp không xác định được mục đích sử dụng đất để tính giá đất thì bồi thường theo mức giá cao nhất trong bảng giá đất.

Lưu ý:

            Trường hợp đất đang cho thuê, đang thế chấp khi Nhà nước thu hồi đất thì về bản chất hợp đồng này chấm dứt bởi bên cho thuê, thế chấp đã không còn quyền sử dụng đất. Theo khoản 28, điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định:

“Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.”

 Việc chấm dứt này do trường hợp bất khả kháng gây ra nên bên thuê không có quyền đòi bồi thường hay phạt hợp đồng đối với bên cho thuê. Đối với trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, Điều 6 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định:

  • Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực.
  • Trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp sau khi có văn bản đồng ý của bên thế chấp. Trường hợp bên thế chấp không đồng ý thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
  • Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều bên nhận bảo đảm khác nhau thì căn cứ vào thông tin về nội dung đăng ký thế chấp do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Trường hợp bên thế chấp được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư thì nhà ở, đất ở tái định cư được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
  • Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên thế chấp phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
  • Trường hợp giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó lớn hơn giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải trả số tiền chênh lệch cho bên thế chấp.

Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ:

⚖️ BT16A3-12 Làng Việt Kiều Châu Âu, Khu đô thị mới Mỗ Lao, Phường Mộ Lao, Quận Hà Đông, Thành Phố Hà Nội

________________________________________________________________

☎️Hotline: 0911.688.554

????Email: congtyluatslc@gmail.com