VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC BÀN GIAO KINH PHÍ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ

Vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay vẫn đang là vấn đề được đông đảo người dân quan tâm. Người dân lo lắng khi kinh phí bảo trì nhà chung cư đã đóng đầy đủ cho chủ đầu tư nhưng vì rất nhiều lý do dẫn đến tình trạng số tiền đó chủ đầu tư không thực hiện bàn giao cho Bản quản trị nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tiền hành các công việc liên quan đến bảo trì, sửa chữa,….đối với nhà chung cư.

Để giải quyết tình trạng trên ngày 26 tháng 3 năm 2021 Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.

Vậy quy định mới của Nghị định 30/2021/NĐ-CP đối với kinh phí bảo trì nhà chung cư được quy định như thế nào và giải quyết ra sao nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Bằng bài viết dưới đây Công ty Luật TNHH MTV SLC sẽ giúp bạn đọc làm rõ vấn đề này.

  1. Những vấn đề cần lưu ý liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư

Vấn đề kinh phí bảo trì cần được các bên thỏa thuận và quy định bắt buộc trong nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện, trong đó cần lưu ý, đảm bảo các nội dung sau:

- Thứ nhất: Về thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư

 Cần có thông tin về tài khoản nộp kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán căn hộ, căn cứ khoản 2 Điều 36 NĐ 30/2021/NĐ-CP: Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định này…”

Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở, bao gồm thông tin về số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Đây là loại tài khoản thanh toán, được ghi rõ tên là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư và cần được chủ đầu tư mở cho mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở.

- Thứ hai: Tài khoản tiề gửi kinh phí bảo trì là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn

Về nội dung này, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn. Bên cạnh đó, trong hợp đồng mua bán cũng như trong văn bản chủ đầu tư thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án sau khi mở tài khoản cũng cần ghi rõ kỳ hạn gửi tiền.

- Thứ ba: Về phương thức nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư

Nếu như trước đây Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, trước khi nhận bàn giao nhà ở, người mua có hai cách để nộp 2% kinh phí bảo trì: một là nộp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, hai là nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nhưng khi theo quy định mới liên quan đến nộp kinh phí bảo trì nhà chung cứ Nghị định 30/2021/NĐ-CP hiện nay đã quy định: Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết để làm căn cứ bàn giao căn hộ.

- Thứ tư: Quy định về sử dụng kinh phí bảo trì và trách nhiệm của chủ đầu tư

Căn cứ khoản 4 Điều 36 Nghị định 30/2021 quy định:

Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 30/2021 để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này”.

Như vậy Nghị định 30/2021/NĐ-CP cũng đã quy định rõ việc chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

- Thứ năm: Thời hạn chuyển giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư

Nghị định 30/2021/NĐ-CP, quyền chủ động yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thuộc về Ban quản trị. Cụ thể: Nghị định 30/2021/NĐ-CP nêu rõ: “Khi Ban quản trị có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì”.

Vậy khi có tranh chấp về kinh phí bảo trì nhà chung cư giữa các hộ dân và chủ đầu tư hay với Ban quản trị thì sẽ được giải quyết như thế nào nếu xảy ra trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì theo đúng quy định ?

  1. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cư của nhà chung cư

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 37 Nghị định 30/2021/NĐ-CP để tiến hành cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu theo được thực hiện như sau:

Đối với trường hợp chủ đầu tư có kinh phí để bàn giao cho Ban quản trị

- Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 36 của Nghị định này thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định;

- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì;

- Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

Đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao

a) Trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 30/2021 này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này;

b) Trên cơ sở diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác của chủ đầu tư đã được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trong thời hạn 10 ngày, Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản phải nêu rõ căn cứ ban hành Quyết định, tên, trụ sở của chủ đầu tư thực hiện kê biên tài sản, số kinh phí bảo trì phải thu hồi, chủng loại, số lượng tài sản phải kê biên và địa điểm kê biên tài sản;

Lưu ý: Việc bàn giao kinh phí bảo trì sau khi bán đấu giá tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có liên quan. Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí bảo trì phải bàn giao và chi phí cho việc thực hiện cưỡng chế bán đấu giá tài sản thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bán đấu giá tài sản, Sở Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà ở đặc biệt là nhà chung cư, Công ty Luật TNHH MTV SLC rất mong muốn có thể đồng hành cùng các hộ dân để giải quyết những tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư nói riêng và các tranh chấp khác về nhà ở nói chung hướng đến bảo đảm được tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho các hộ dân.

Nếu  có bất kỳ thắc mắc nào cần hỗ trợ, tư vấn xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp sớm nhất qua Hotline  0911.688.554 hoặc gửi câu hỏi qua địa chỉ Email: congtyluatslc@gmail.com.