Cảm ơn bạn, đã gửi câu hỏi tới Luật sư của Công ty Luật TNHH MTV SLC. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
Sau khi nghiên cứu câu hỏi của bạn, Luật sư Công ty Luật TNHH MTV SLC sẽ tư vấn tới bạn các vấn đề pháp lý để bạn có thể đảm bảo tốt nhất quyền của mình khi tham gia các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý về điều kiện thực hiện các quyền đối với người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Theo Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”
2. Các giao dịch phổ biến hiện nay liên quan đến việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
2.1. Mua bán, Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;
2.2. Mua bán, Chuyển nhượng Nhà đất riêng lẻ (Bán cả đất và nhà trên đất);
2.3. Mua bán Căn hộ chung cư;
2.4. Mua bán Căn hộ tập thể;
2.5. Mua bán Biệt thự, liền kề;
2.6. Mua bán, Chuyển nhượng đất Nông nghiệp (Đã được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
3. Quy trình Mua bán, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là mua bán, chuyển nhượng nhà đất)
3.1. Bên mua và bên bán thỏa thuận, thống nhất giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất;
3.2. Ký hợp đồng đặt cọc (Hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc không công chứng đều hợp pháp);
3.3. Bên mua, bên bán chuẩn bị đầy đủ Hồ sơ, giấy tờ để làm thủ tục Công chứng. Thành phần Hồ sơ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính) (Sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”).
- Chứng minh nhân dân (Thẻ căn cước công dân), Sổ hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của cả hai vợ chồng bên bán (Trường hợp bên bán đang độc thân phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; trường hợp tài sản sở hữu chung của hai vợ chồng mà một người muốn bán phải có văn bản ủy quyền của người còn lại) (bản chính).
Chứng minh nhân dân (Thẻ căn cước công dân), Đăng ký kết hôn của cả hai vợ chồng bên mua (Trường hợp bên mua đang độc thân phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân);
3.4. Hai bên mua bán lựa chọn Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh và làm thủ tục Công chứng Hợp đồng Mua bán, Chuyển nhượng nhà đất. Thủ tục công chứng cụ thể như sau:
- Hai bên mua bán lựa chọn Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của nhà nước để công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
- Bên mua, bên bán xuất trình toàn bộ Hồ sơ giấy tờ (bản chính) cho Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của nhà nước;
- Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của nhà nước sẽ kiểm tra Hồ sơ và Soạn thảo Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng;
- Người mua, người bán đọc và ký Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng do Văn phòng Công chứng tư hoặc Phòng công chứng nhà nước soạn thảo;
Văn phòng Công chứng tư hoặc Phòng công chứng nhà nước đối chiếu, kiểm tra chữ ký, vân tay của người ký hợp đồng;
Công chứng viên hoặc Trưởng phòng công chứng ký và đóng dấu vào Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng Nhà đất.
3.5. Người mua tiến hành thủ tục kê khai, đăng ký sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (người dân vẫn hay quen gọi là sang tên sổ đỏ, sổ hồng) nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trưởng Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi có tài sản được giao dịch. Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Giấy chứng nhận bản chính và 02 giấy chứng nhận bản sao;
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã công chứng (02 bản chính);
- CMND hoặc Căn cước công dân của từng người bên mua, bên bán (mỗi người 02 bản sao);
- Sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán (02 bản sao);
- Đăng ký kết hôn của bên mua (02 bản sao);
- Đăng ký kết hôn của bên bán (02 bản sao);
- Biên lai đóng thuế đất phi nông nghiệp hoặc Giấy xác nhận đã đóng thuế đất phi nông nghiệp đối với nhà đất đang mua bán;
Bộ hồ sơ theo mẫu lấy ở Văn phòng đăng ký đất đai - STNMT, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
- Đơn đăng ký biến động 02 bản;
- Tờ khai lệ phí trước bạ 02 bản;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 02 bản;
- Tờ khai thuế phi nông nghiệp 02 bản (trường hợp chưa đóng thuế, nộp tờ khai tại UBND xã phường nơi có tài sản);
- Sơ đồ vị trí thửa đất 01 bản;
- Bìa Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (là tờ bìa kê khai đầu mục Hồ sơ sẽ nộp vào bộ phận một cửa khi sang tên giấy chứng nhận).
- Trường hợp ủy quyền cho người đại diện theo ủy quyền đi nộp hồ sơ thì phải kèm theo giấy ủy quyền 01 bản chính.
3.5. Sau khi kê khai và chuẩn bị hoàn thiện các giấy tờ nêu trên người mua hoặc người bán hoặc người đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận 01 cửa của Văn phòn đăng ký đất đai - STNMT, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Cán bộ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ trường hợp đầy đủ thì xuất giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả (thời gian giải quyết hồ sơ theo luật định 13 ngày không kể ngày thứ bảy, chủ nhật và các ngày lễ).
3.6. Đến ngày hẹn trong giấy hẹn Người mua, người bán hoặc người đại diện theo ủy quyền lấy thông báo thuế tại Chi cục thuế nơi có tài sản, nộp thuế tại ngân hàng ghi trong thông báo thuế và nhận kết quả Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mới đứng tên bên mua tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi tiếp nhận hồ sơ ban đầu.
4. Về Lệ phí, Thuế mà người dân phải nộp khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.1. Phí Công chứng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất được tính như sau:
Căn cứ để tính phí công chứng:
Trường hợp 1: Mua bán đất mà không có nhà ở, tài sản trên đất
Căn cứ để tính phí công chứng khi mua bán tặng cho đất là giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Mua bán đất mà có nhà ở, tài sản gắn liền với đất
Căn cứ để tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán đất:
STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
1 | Dưới 50 triệu đồng. | 50 nghìn. |
2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng. | 100 nghìn. |
3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng. | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. |
4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng. | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng. |
5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng. | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng. |
6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng. | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng. |
7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng. | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
8 | Trên 100 tỷ đồng. | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
* Chú ý: Trường hợp giá bán đất mà thấp hơn so với giá Nhà nước quy định thì giá trị để tính phí công chứng = Diện tích đất ghi trong hợp đồng x giá đất Nhà nước quy định.
4.2. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp
Trường hợp 1: Sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp tặng cho
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.
Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.
*Ghi chú: 02 trường hợp được miễn thuế
Theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì những trường hợp sau, khi mua bán đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:
- Sang tên Giấy chứng nhận trong trường hợp mua bán đất giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; anh chị em ruột với nhau…
- Người bán nhà đất có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trong thực tiễn, để có lợi người dân thường khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực tế để giảm tiền thuế phải nộp. Tuy nhiên, trường hợp này có nhiều rủi ro có thể bị xử lý theo quy định pháp luật nếu có hành vi trốn thuế, còn không người dân vẫn phải nộp thuế theo khung giá, bảng giá của nhà nước quy định cho từng địa phương cụ thể.
4.3. Lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên Sổ đỏ
Theo Điều 5 Nghị định 140/2016-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên Sổ đỏ được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ.
Trong đó:
- Mức thu lệ phí trước bạ với Nhà, đất mức thu là 0,5%.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp mua bán trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất thì tính theo giá ghi trong hợp đồng.
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ (0.15% giá trị tài sản chuyển nhượng), lệ phí cấp Sổ đỏ…những khoản phí và lệ phí này do HĐND từng tỉnh quy định (theo Thông tư 250/2016/TT-BTC).
Bên cạnh đó, Công ty Luật TNHH MTV SLC còn cung cấp các dịch vụ pháp lý khác như: Thủ tục đăng ký vốn góp bằng quyền sử dụng đất; Trình tự thu hồi đất cấp huyện; Cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất; Làm sổ đỏ nhà chung cư...
Trên đây là toàn bộ tư vấn về dịch vụ của Công ty Luật TNHH MTV SLC
Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH MTV SLC
Địa chỉ: BT 16A3-12 Làng Việt Kiều Châu Âu, Khu đô thị mới Mỗ Lao, Phường Mộ Lao, Quận Hà Đông, Hà Nội.
Hotline: 0911.688.554
Email: congtyluatslc@gmail.com
Website: https://slclawfirm.vn/
.jpg)